КЕЙС

РЕГИСТРАЦИИ ДВУХ КРУПНЫХ ЗДАНИЙ


2352 кв.м.

Набережные Челны • 27 дней • Без суда и РНС
Получить такой же результат
ВВЕДЕНИЕ:
В данном кейсе представлена история регистрации крупного нежилого здания в упрощённом порядке на земельном участке, имеющем производственно-промышленное назначение. Особенность ситуации заключалась в том, что часть контура здания выходит за пределы земельного участка, а общая площадь здания превышает лимит, разрешённый для регистрации в качестве одного вспомогательного объекта по Постановлению Правительства РФ №703 (не более 1500кв.м). При этом заказчик хотел избежать длительных процедур получения разрешения на строительство или судебного узаконивания.
ВАЖНЫЕ УСЛОВИЯ
  1. Местоположение: Республика Татарстан, г. Набережные Челны
  2. Объекты:
  • Здание площадью ~2352 кв.м.
  1. Категория и разрешённое использование земельного участка: промышленное (позволяет размещать производственные и складские объекты).
  2. Цель: оформить объекты в Росреестре как вспомогательные, опираясь на п.3 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ №703, без разрешения на строительство и без судебного порядка.
ОСОБЕННОСТИ И СЛОЖНОСТИ КЕЙСА
  • Выход за пределы участка: Требовалось выяснить, насколько существенен «выступ» за границы и не мешает ли это регистрации в упрощённом порядке.
  • Превышение площади: По зданию площадь превышала 1500кв.м. Для соблюдения нормы ПП РФ №703 (объекты вспомогательного назначения до 1500кв.м) здание пришлось «разделить» на два самостоятельных.
  • Связь с основным объектом: Было важно доказать, что новые объекты выполняют обслуживающую (вспомогательную) функцию по отношению к уже имеющемуся на участке основному зданию либо основному производственному комплексу.
  • Необходимость корректного технического обоснования: Чтобы избежать приостановок или отказов Росреестра, было подготовлено расширенное техническое и экспертное заключение, доказывающее пониженный уровень ответственности данных строений и отсутствие необходимости получать разрешение на строительство.

ЭТАПЫ РАБОТЫ:

Этап 1
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ И ПЛАНИРОВАНИЕ

  • Изучение выписок ЕГРН на земельный участок и имеющиеся объекты;
  • Проверка границ земельного участка на предмет выхода зданий «за забор»;
  • Первичное согласование стратегии: было решено разделить крупное здание на самостоятельные объекты площадью до 1500 кв.м.
Этап 2
ВЫЕЗД КАДАСТРОВОГО ИНЖЕНЕРА И ПРОВЕДЕНИЕ ЗАМЕРОВ

  • Геодезическая съёмка наружных границ каждого здания;
  • Определение фактического наличия пересечения с чужим земельным участком;
  • Подготовка схемы «дробления» объектов так, чтобы каждая часть не превышала установленный лимит.
Этап 3
ПОДГОТОВКА ПРОЕКТНОЙ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

  • Разработка проекта, который подтверждает «вспомогательный» характер будущих нескольких объектов: гаражи.
  • Составление технических планов (по каждому образуемому объекту отдельно). В каждом техплане указывались ссылки на п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ и Постановление Правительства РФ №703, позволяющие не получать разрешение на строительство.
  • Оформление технического заключения о безопасности и соответствии зданий критериям «пониженного уровня ответственности».
Этап 4
РЕШЕНИЕ ВОПРОСА С ВЫХОДОМ ЗА ГРАНИЦЫ

  • При незначительных «выступах» готовилось разъяснение и экспертное заключение, подтверждающее отсутствие реального препятствия для регистрации.
  • При серьёзном нарушении границ в части объекта — возможна процедура межевого согласования или нотариального соглашения с соседями; в данном кейсе были лишь незначительные выходы, поэтому ограничились письменными пояснениями кадастрового инженера.
Этап 5
ПОДАЧА ДОКУМЕНТОВ НА РЕГИСТРАЦИЮ

Полный комплект (техпланы, проектная документация, заключения экспертов, правоустанавливающие документы на землю) был подан в электронном виде через официальный портал Росреестра.
Этап 6
ИТОГОВАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

  • В результате на один участок поставлено два самостоятельных объектов, каждый из которых формально признан вспомогательным и не требует разрешения на строительство;
  • Получены выписки ЕГРН по каждому образованному зданию.
Этап 7
СЛОЖНОСТИ И РЕШЕНИЯ

Превышение лимита в 1500 кв.м
Решение: Деление одного большого здания на 2 меньших (по 1176 кв.м. каждое). Формально эти объекты считаются отдельными зданиями, каждая часть регистрируется собственным кадастровым номером.
Выход контуров за границы земельного участка
Решение: Поскольку «выступ» был небольшим и в пределах 10–15см, было достаточно экспертного пояснения от кадастрового инженера об отсутствии существенного нарушения. Если бы выступ был более значительным, возможны корректировки границ участка (через уточнение или согласование с соседями), но в данном случае удалось обойтись без дополнительного межевания.
Доказательство вспомогательного характера
Решение: Оформили развернутое техническое заключение с детальным описанием, что объекты служат склады/цехи/подсобные помещения для основного производственного комплекса (который уже был зарегистрирован с разрешением на строительство). Сослались на то, что объекты имеют пониженный класс ответственности и не требуют санитарно-защитных зон.
Сроки и возможные приостановки
Решение: Заблаговременная подготовка всех проектных и технических материалов с учётом требований ст.51 ГрК РФ и ПП РФ №703. В итоге при подаче документов возникли лишь формальные запросы разъяснений, которые были удовлетворены в короткие сроки.
Этап 8
РЕЗУЛЬТАТ

  • Успешная регистрация нескольких вновь образованных объектов — каждая часть имеет свой кадастровый номер и статус «вспомогательного нежилого здания (сооружения)».
  • Обход длительных процедур: заказчик избежал необходимости получать разрешение на строительство и ввод, а также судиться для легализации.
  • Устранены риски по выходу за границы: подготовленные пояснения кадастрового инженера позволили регистратору принять положительное решение без корректировки земельного участка.
  • Гарантированные права собственника: теперь владелец может проводить сделки с вновь зарегистрированными объектами (продавать, сдавать в аренду, закладывать и т.д.) без существенных ограничений.
  • Таким образом, даже при больших площадях, сложных технических особенностях и частичном выходе за границы земельного участка возможно качественно и оперативно оформить объекты по упрощённой процедуре, избежав затяжных процессов и судебных разбирательств.

Получите аудит вашего объекта и пошаговый план регистрации

Разберём ситуацию, оценим риски и подскажем законный способ оформления объекта


ЭТО БЕСПЛАТНО И НИ К ЧЕМУ ВАС НЕ ОБЯЗЫВАЕТ

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и обработкой персональных данных.

Made on
Tilda